北京市德昀律師事務(wù)所談小產(chǎn)權(quán)房的法律地位與風(fēng)險--實踐中,小產(chǎn)權(quán)房的銷售十分火爆,原因在于小產(chǎn)權(quán)房絕對的價格優(yōu)勢, ,其價格只有同期商品房的25%到30%,巨大的價格差讓購房者肯冒風(fēng)險購買小產(chǎn)權(quán)房,而且隨著購買者人數(shù)的越加增長,抱著從眾心理的潛在購房者似乎更放心的購買了,畢竟在百姓心里“法不責(zé)眾”,那么法究竟該不該責(zé)眾,小產(chǎn)權(quán)方的法律地位如何，購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險呢?
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個法律上的概念,它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。與之相對應(yīng)的則是所謂的大產(chǎn)權(quán)房,即由國家統(tǒng)一制作發(fā)放房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的房產(chǎn)。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,是一些村集體組織或者開發(fā)商建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn),其購房者多是村集體經(jīng)濟組織以外的第三人。兩者的區(qū)別在于前者的購房者可以依據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律取得房屋的完整的所有權(quán),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,其合法權(quán)益受到法律的承認和保護,任何人不得侵犯該類合法的產(chǎn)權(quán),否則要承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任;而后者其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”,它并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán),處于法律的灰色地帶,甚至一定程度上是違反目前法律規(guī)定的。
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有,村民對宅基地也只有享有使用權(quán)。
事實上,購買小產(chǎn)權(quán)房同樣存在著政策等一系列的風(fēng)險,在購買的是在建鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房,購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后,如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項目,可能就會導(dǎo)致部分項目停建甚至被強迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款,購房人就可能面臨既無法取得房屋,又不能及時索回房款的尷尬境地。另外,購房后如果遇到國家征地拆遷,由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認可的合法產(chǎn)權(quán),購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人,所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進行的拆遷補償,而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權(quán)補償相比是微乎其微的。
北京市德昀律師事務(wù)所談小產(chǎn)權(quán)房的法律地位與風(fēng)險，提醒購買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險現(xiàn)實的存在著,購房者的利益能否得到維護取決于賣房者是否“違反”本來就無效的合同,取決于政府的政策,取決于開發(fā)商的責(zé)任與誠信度,購房者處在一個被動的尷尬境地,一旦上述三環(huán)節(jié)的任一環(huán)節(jié)出現(xiàn)故障,購房者只得無奈承受損失。因此，購房者在國家新的小產(chǎn)權(quán)房法律法規(guī)出臺前，購買小產(chǎn)權(quán)房一定要充分考慮并仔細分析購買小產(chǎn)權(quán)房所隱藏的風(fēng)險。
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