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全行業(yè)庫(kù)存市值或已超過(guò)5萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)今年資金缺口將達(dá)1.3萬(wàn)億元
●已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫(kù)存市值達(dá)到了9048億元，超過(guò)2009年庫(kù)存2倍以上，而全行業(yè)的庫(kù)存市值或超過(guò)5萬(wàn)億元
●從傻子也能賺錢(qián)的“上半場(chǎng)”，到必須拼價(jià)格、拼品質(zhì)、拼結(jié)構(gòu)的“下半場(chǎng)”，年報(bào)數(shù)據(jù)客觀地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著深度調(diào)整轉(zhuǎn)型
(中馳商標(biāo)網(wǎng)訊)截至4月11日，萬(wàn)科、恒大、保利、富力、中海五大房企發(fā)布了3月份及一季度業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，五大房企一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月樓市貢獻(xiàn)了一季度整體業(yè)績(jī)的43.4%。即便經(jīng)過(guò)了3月份的“小陽(yáng)春”，大型開(kāi)發(fā)商整體也沒(méi)有能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績(jī)的明顯增長(zhǎng)，資金壓力大、去庫(kù)存難的局面沒(méi)有改變。
從傻子也能賺錢(qián)的“上半場(chǎng)”，到必須拼價(jià)格、拼品質(zhì)、拼結(jié)構(gòu)的“下半場(chǎng)”，上市公司季報(bào)和年報(bào)數(shù)據(jù)客觀地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著深度調(diào)整轉(zhuǎn)型。隨著調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的情況進(jìn)一步凸顯。龐大的庫(kù)存、高額的負(fù)債率、嚴(yán)重分化的業(yè)績(jī)水平，再加上宏觀經(jīng)濟(jì)面和政策面的偏負(fù)面因素的綜合影響，房企要先求生而后謀發(fā)展，眼下似乎只有“以價(jià)換量”一條出路。
成交量持續(xù)低迷，今年可能出現(xiàn)降價(jià)潮
“最嚴(yán)調(diào)控”持續(xù)兩年，房地產(chǎn)上市公司2011年的年報(bào)格外引人關(guān)注。截至4月8日，境內(nèi)外上市的150余家國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有75家發(fā)布了年報(bào)，另外還有60多家企業(yè)發(fā)布了快報(bào)或預(yù)告。
受限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，去年主要城市樓市成交量持續(xù)低迷。盡管如此，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)仍然保持了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)，但增速明顯放緩。年報(bào)顯示，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的企業(yè)約八成，而完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的企業(yè)則不到三成。僅華潤(rùn)置地、融創(chuàng)等不足10家企業(yè)的增速呈現(xiàn)加快趨勢(shì)。而SOHO中國(guó)、綠城、億城股份、濱江集團(tuán)等企業(yè)甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。
從營(yíng)業(yè)收入看，已發(fā)布年報(bào)的房企平均增速約20%，其中一線房企增速大都超過(guò)30%。如萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入717.8億元，同比增長(zhǎng)41.6%;保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入470.28億元，同比增長(zhǎng)31.02%。
蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)，一是得益于房?jī)r(jià)的上漲;二是由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計(jì)入結(jié)算收入的法人會(huì)計(jì)政策，2011年的年報(bào)更多的是反映2010年的銷(xiāo)售收入。
盡管銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)栽谠鲩L(zhǎng)，但大多數(shù)企業(yè)的利潤(rùn)都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè)2011年凈利潤(rùn)同比下降60%—70%;陽(yáng)光股份2011年凈利潤(rùn)比上年同期下降50%—80%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)之間業(yè)績(jī)分化變得更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別“暴利時(shí)代”。
成交量的持續(xù)低迷，導(dǎo)致上市房企存貨總量大增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)公布年報(bào)的75家房企，總庫(kù)存市值達(dá)到了9048億元，同比上漲幅度達(dá)到了44.3%，比2009年的庫(kù)存4183億元更是達(dá)到了2倍以上，而全行業(yè)的庫(kù)存市值或已超過(guò)5萬(wàn)億元。
“去庫(kù)存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，今年3月，各地成交量出現(xiàn)了一定程度的上升，主要得益于部分項(xiàng)目明顯降價(jià)后刺激市場(chǎng)回暖。在部分城市，10%的降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)了90%的簽約，未降價(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復(fù)到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲觀，今年仍有可能出現(xiàn)降價(jià)潮。
資金鏈進(jìn)一步趨緊，預(yù)計(jì)今年資金缺口將達(dá)1.3萬(wàn)億元
庫(kù)存增加的同時(shí)，上市房企的資金鏈趨緊、負(fù)債高企，使企業(yè)日子更不好過(guò)。蘭德咨詢對(duì)49家上市房企年報(bào)的研究顯示，25家公司去年貨幣資金縮水。
據(jù)了解，房企的資金來(lái)源主要為銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預(yù)收款等。過(guò)去幾年，銀行貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的19%—21%，而2011年只有15%;房企自籌資金從未超過(guò)40%，而去年1—10月開(kāi)發(fā)商的自籌資金比例已達(dá)到了41.2%。據(jù)央行報(bào)告，2011年房地產(chǎn)累計(jì)新增貸款1.26萬(wàn)億元，同比下降38%。
市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的政策背景下，2012年的銀行貸款，特別是商品房開(kāi)發(fā)貸款可能不會(huì)增加很多。今年一季度以來(lái)，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資，包括碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂(lè)等等。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對(duì)于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。
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